房产抵押贷款，为什么建议选择先息后本还款？

我们买房时银行只提供等额本金和等额本息的还款方式，为什么银行不给你办理先息后本还款呢？相信这个问题在很多购房者办理房贷按揭的时候都有想到过。

但是如果你是全款买的房子，去做银行做抵押贷款的时候，银行一般会给你2个选择：1.等额本息还款；2.先息后本还款，当然房产抵押贷款还有更加多样的还款方式，而更多的人则会选择办理先息后本的还款，这两者到底有什么本质上的区别呢？

1，等额本息VS先息后本，哪个更划算？

我们以贷500万，年化4.9%，等额本息，30年为例：

等额本息30年总共支付利息456万，那么先息后本呢？

同样的，先息后本500万，年化3.7%，30年期限，总利息为：500×0.037×30=555万，比等额整整多了100万？

因为银行是以剩余本金来计算当期利息的，所以算下来先息后本的利息是会高一些。

很多人看到这一组数据就吓到了，心想还是30年等额本息划算。

从还款金额来看，确实是等额本息划算，但我们忽视了一项很重要的数据，那就是通货膨胀率！

1998-2022年中国通胀率统计

最新官方发布通胀业数据

通货膨胀的定义：在信用货币制度下，流通中的货币数量超过经济实际需要而引起的货币贬值和物价水平全面而持续的上涨。

实质是社会总需求大于社会总供给 （供远小于求）。纸币、含金量低的铸币、信用货币，过度发行都会导致通胀。

所以我们必须清楚的认识到，通胀每年都客观持续的存在。而等额本息虽然总利息少，但前期还款压力是巨大的，简单理解就是：你现在用值钱的钱在还未来不值钱的债务！

我国2001-2020年20年期间的总通货膨胀率1524.54%，复合换算下来，年化通货膨胀率为14.96%。

简单说就是：2020年12月31日，1524.54元人民币的购买力大致相当于2001年1月1日100元人民币的购买力。

按照这种换算，贷款500万分30年先息后本，续贷10次，加上成本跟利息，其实收益远远大于成本。

先息后本虽然总利息还款更多，但是随着货币的贬值，房产增值和通胀的稀释下，这种虽然算下来利息会多一些，但是实际上你还是捡了大便宜的。

而且等额本息贷款资金利用率低，不适宜经营企业和生意周转的客户，试想每月都要还出一大部分，留在手里做生意的钱还有多少呢？

2，先息后本有什么劣势？

（1）续贷过桥：目前有很多银行的先息后本一般都是签到一年期合同，到期续贷，意味着放款12个月以后，你需要一次性归还全部本金才行，这种大额的还款，对借款人来说，无疑是压力巨大的。

如果是做生意的客户，经营状态良好的情况下，也没什么压力，但是现在疫情影响，实体经济大环境不景气，很多行业能维持保本就已经不容易了，相当于白给银行打了一年工，如果还想继续用这笔钱的话，很多银行是需要先归本再跟你签“续贷”合同的。

这个时候要么需要你借钱周转，要么需要找担保公司帮你垫资过桥。

（2）银行政策风险：即使到期，把本金还了，跟银行签的是3-5年合同，银行还会不会给你续贷呢？因为银行有自己的审核系统，续贷相当于再走一遍流程，前提是你的经营和征信和之前相比，不能差别太大，否则很多银行是不会无条件帮你续贷的。

总结：等额本息还款压力大，资金利用率不高；先息后本综合成本高、续贷也有不确定性、需要投入一定的精力，并不一定适合所有人。如何选择还款方式，取决于借款人的现金流状况：普通上班族，固定收入来源者，建议老老实实选择等额本息还款；但如果经营企业做生意，或者现金流较充裕，有稳健的投资回报率且能跑赢通胀的，建议选择先息后本，这样资金利用率才是最大化的！